―　　《知》の即興空間　　―

●本日は、マンション等の賃貸契約に関する話題を提供したい。賃貸契約を結ばれる多くの方々は、民法や消費者契約法、或いは宅建業法などに通じているわけではない。東京都の都市整備局等は、「東京ルール」と呼ばれるガイドラインを作成してはいるが、その存在を知る方も意外と少ないのではあるまいか。賃貸契約において、貸し主と借り主の間で賃貸契約の仲介をするのが、所謂仲介業者であるが、契約に際しては、宅地建物取引主任者という国家資格を持ったものが、重要事項説明を行うことになっている。要するに、二者間における情報格差を埋めるために、宅地建物取引主任者がいるわけである。

●ところが、この宅地建物取引主任者という国家資格は、様々な資格を紹介しているサイト等によれば、1〜3ヶ月も勉強すれば、合格率が20％にも上る相当ゆるい資格であり、名前の華やかさとは反比例するように、いわゆる「国家資格」という響きからはほど遠い代物なのである。

●賃貸契約を結ぶ多くの方々は、礼金や更新料を支払うのはごく当たり前のことだと思っていることだろう。しかし、これらを必ず支払わねばならないという根拠は実は何もない。自由契約において、合意される限りでこれが支払われるのであって、本来なら、交渉可能なものなのである。

●問題なのは、仲介業者のマージンである仲介手数料なるものである。法的には、特別な合意がない限りは、仲介業者は、貸し主・借り主の双方から、家賃の1ヶ月分を限度（合算で！）として仲介手数料を徴収することができる、ということになっている。家賃の0.5ヶ月分を貸し主・借り主から徴収するというのが、いわば一般原則となっているのだが、このことを知らない借り主は結構いる。家賃の1ヶ月分が、もしも仲介手数料として請求されているのなら、本来であれば、そのことが特別な合意を意味するということを、宅地建物取引主任者は、重要事項説明において説明すべきである。

●しかし、宅地建物取引主任者で、こうしたことを説明する者にいまだかつて私自身は遭遇した事がない。仲介業者によっては、借り主から徴収した仲介手数料1ヶ月分の内、その半分を貸し主にキックバックする事を織り込み済み、特段の説明もなく徴収する悪質な業者もある。私の住む調布は、不動産仲介業者の激戦地のようだが、駅前にある不動産仲介業者は、悪質な部類に入るところもあるので、ぜひ気をつけてもらいたい。仲介手数料が0.5ヶ月であることをことさら宣伝している業者もあるが、安いわけでも何でもないのである。当たり前の事を当たり前のようにして、それが宣伝になってしまうのだから、周りがどれだけ非道であるかが自ずと知れるというものだ。

●仲介手数料について、仲介業者がどのように運用しようとも、それは仲介業者の勝手であるが、キックバックすることを織り込み済みで、仲介手数料という名目において徴収することは、例えば、礼金を2ヶ月分支払うことに同意しているとすれば、借り主にはそうとは知らされないまま、実は、2.5ヶ月分の礼金が支払われているわけであるから、感情的には詐欺にあったようなものだ。東京都の都市整備局にこうした実態について問い合わせたところ、慣習化しているために、実態の改善が追いついていないのだという。行政の怠慢ではないか。都市整備局には、賃貸ホットラインという窓口があるから、少しでも疑問に思ったなら、どんどん電話をすることだ。直接には繋がりにくいかもしれないが、そうした場合には、代表窓口にまず電話をかけ、窓口に「まわしてもらう」のがおすすめである。


●貸し主によっては、経年劣化によって損耗したクロスやフローリングの修繕費まで、あつかましくも請求する性質の悪い者もいる。民法400条にある通り、善管注意義務を怠り与えた損耗や故意による損傷は、当然ながら、借り主の負担とされるべきところだが、民法606条や消費者契約法に鑑みれば、経年劣化による損耗は貸し主の負担なのである。何でもかんでも敷金から引かれていないか、退去時には十分に確認することをおすすめしたい。賃貸契約書に仮に特約として、理由を問わず全額負担する旨が記されていようとも、すべての特約が必ずしも有効というわけではないのである。東京都が定めたガイドラインをぜひ手にとって読んでいただきたい。そしてアホな大家や、非道な仲介業者には、一矢報いてもらいたい。

●宅地建物取引主任者の免許出しているところは、是非ともアホな宅地建物取引主任者からは、免許剥奪していただきたい。或いは厳格な指導を以て、世の消費者がお金をだまし取られないように、本来の役目を果たせるように免許認定を厳しくしていただきたい。

東京ルールはここから、ダウンロードできます。

●『わたしは花火師です』が出た。

●中山元さんの訳だが、そのなかの「批判とは何か」は、私には嬉しい邦訳だ。これまで、幾度も言及しているが、未邦訳だったので、フランス語を拙い語学力ながら、辞書をひきひき、おっかなびっくり引用していたものだから、有り難いわけだ。的外れでなく、それなりに訳し遂せていたことが分かって、少しほっとしている。

●以前、私も載せて頂いたことのある『Mobile Society Review 未来心理』という、ＮＴＴdocomoのモバイル社会研究所が出している季刊誌が、査読誌としての側面を持つとのこと。

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●学会を背景に持たない、それも企業が出している季刊誌で査読誌になるところは珍しい。私は詳しくないが、『ソシオロゴス』以外にこうしたものは他にあっただろうか？珍しいには違いない。

●文系、理系ともに募集するのも珍しい。日本初であろうか。